Crédit immobilier avec frais de notaire inclus

Financer un appartement ou une maison grâce à un crédit immobilier est un passage quasi obligé car peu de foyers disposent d’un capital suffisamment élevé pour payer cash, d’autant qu’il faut prévoir le règlement des frais de notaire qui peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros. Heureusement, ces frais d’acquisition peuvent être intégrés au capital à emprunter, mais pour que ce soit accepté par la banque, mieux vaut anticiper et produire un bon dossier. Faisons le point sur ce que l’on nomme le prêt immo 110 pour cent, ce qui signifie que cet emprunt est constitué de 100 % du capital destiné à financer le bien et de 10 % pour les frais.

Qu’est-ce que les frais de notaire ?

Le notaire est un officier public chargé d’établir mais aussi d’authentifier les actes liés à la vente d’un bien immobilier, des actes qui ont – en cas de litige – valeur de preuve. Recourir au service d’un notaire implique le règlement de frais d’acquisition également appelés frais de notaire qui sont constitués :

• D’impôts,
• De taxes,
• De droits,
• De frais annexes,
• De la rémunération de l’officier public,
• De débourrés, c’est-à-dire par exemple la rémunération d’un tiers, les frais de documentations et d’actes, les frais de déplacement, etc.

Les frais de notaire sont variables puisqu’ils sont impactés par :

• Le type de bien,
• La zone géographique d’implantation du bien immobilier,
• Le prix de la maison ou de l’appartement.

La somme correspondant aux frais de notaire est séquestrée sur un compte ouvert à la Caisse des Dépôts et Consignations au nom du client. En aucun cas l’officier public ne peut percevoir un autre montant.

Ces frais incontournables peuvent représenter plus ou moins 8 % du montant de l’acquisition. Il est important de noter que, contrairement aux idées reçues, l’intégralité des frais d’acquisition n’est pas destinée au notaire, loin s’en faut ! Près de 80 % sont en réalité reversés à l’Etat pour le compte du client, les droits de mutation ou droit d’enregistrement représentant la plus grande part.

L’acquéreur d’un bien immobilier qui ne dispose d’aucun apport personnel ou bien dont l’apport personnel est insuffisant, peut toutefois demander à la banque d’intégrer les frais de notaire au crédit immobilier qu’il souhaite souscrire. C’est une disposition couramment accordée aujourd’hui aux jeunes actifs, primo-accédants, qui ne disposent pas de suffisamment de fonds propres. Mais certaines banques octroient cette possibilité aux acquéreurs plus âgés.

Inclure les frais de notaire à un crédit immo : c’est possible avec un bon dossier

Quand on ne possède pas de fonds propres, pour que la banque accepte de financer l’investissement immobilier augmenté des frais de notaire il est indispensable d’avoir un profil à la hauteur. Cela signifie qu’il faut être capable de rassurer son banquier autrement que par un apport personnel. Les banques sont bien moins frileuses face aux clients qui possèdent un dossier en béton, à savoir :

• Un emploi stable (CDI par exemple),
• Des revenus réguliers,
• Des comptes jamais à découvert, ce que l’on peut justifier en produisant des extraits de comptes bancaires positifs,
• Aucun crédit en cours (crédit consommation, prêt auto, etc.),
• Pas d’incident de paiement (chèque impayé, rejet de prélèvement…).

Si le futur emprunteur bénéficie d’un potentiel d’évolution de carrière, et donc de salaires, et peut prouver qu’il tient parfaitement ses comptes bancaires depuis longtemps, il a toutes les chances de pouvoir faire financer ses frais de notaire par la banque. Il convient donc d’anticiper plusieurs mois à l’avance pour que le jour de la demande d’un crédit immobilier 110 % le banquier constate la situation financière saine de son client.

Emprunt immobilier et frais de notaire inclus : gare au taux d’endettement !

L’analyse du dossier de prêt doit permettre au créancier de s’assurer que toutes les conditions d’obtention du crédit immobilier avec frais de notaire inclus sont remplies.

La solvabilité du demandeur et ses capacités de remboursement sont donc vérifiées. Pour un crédit immo seul, les mensualités ne doivent pas excéder 33 % des revenus du ménage afin que celui-ci dispose d’un reste à vivre décent. Mais ce taux est réduit à 30 % lorsque le client souhaite ajouter les frais de notaire au prêt immobilier. Il est très important de respecter cette limite. On considère qu’au-delà, l’emprunteur peut basculer dans une situation de surendettement, et dans ce cas la banque prend le risque de ne plus pouvoir être remboursée. Certes, le taux d’endettement peut parfois dépasser 33 % sans toutefois excéder 40 % lorsque l’emprunteur perçoit un très gros salaire.

S’aider d’un simulateur en ligne pour évaluer ses possibilités financières

Souhaiter inclure les frais de notaire à son emprunt immobilier implique de rechercher une maison ou un appartement dont le prix de vente est en parfaite corrélation avec le budget dont on dispose. Si le bien immobilier est trop cher, il faudra augmenter le capital à emprunter et donc rembourser des mensualités plus importantes, ce que la banque refusera. Le projet immobilier doit donc être cohérent.

Pour éviter les désillusions, il est vivement recommandé d’évaluer sa capacité d’endettement avant de se lancer dans la visite de biens à vendre. Grâce à un simulateur de crédits immobiliers en ligne, on peut en quelques clics connaître le montant approximatif à emprunter après y avoir inclus plus ou moins 10 % pour les frais de notaire, et entrevoir les échéances auxquelles il faudra faire face pendant plusieurs années. Il est bien entendu capital de rester dans une fourchette raisonnable. Cela permet de cibler les biens immobiliers dont le prix de vente correspond à ses possibilités d’emprunt.